Agenzia Entrate: vendite e locazioni 2020

Pubblicata l’VIIII edizione del volume annuale sul patrimonio immobiliare abitativo delle persone fisiche. Focus sul 2020.

Lo stock degli immobili

Partendo dai dati delle dichiarazioni dei redditi delle persone fisiche, le uniche tenute alla compilazione del quadro relativo al reddito del fabbricato, questi i dati sull’utilizzo degli immobili privati: il 33,8% sono le abitazioni principali nelle quali cioè il proprietario abita, il 23,6% sono pertinenze di abitazioni principali (categoria catastale C2-C6_C7), l’11% sono immobili a disposizione (non locati), i locati sono invece il 10,7%, un modesto 1,9% sono concessi in uso gratuito a familiari o altri comproprietari.

Rimane fuori un ben 19,1% di immobili per i quali non è stato possibile ricostruirne un utilizzo certo e definito.

Queste percentuali sono stabile dal 2017 e riconfermate per il 2020.

Ipotizzando che a ogni abitazione principale corrisponda una sola famiglia, allora il 77,4% delle famiglie italiane risiede in abitazioni di proprietà: anche questo dato simile al 2019 (77,3%).

Rispetto alle aree geografiche del Paese, al Sud e Isole la quota delle famiglie residenti in abitazione di proprietà tocca l’80%, superiore alla media nazionale.

La superficie media di una abitazione in Italia è di circa 116 mq. con abitazioni più grandi di 130 mq. in Umbria, Friuli Venezia Giulia e Veneto, di dimensioni più ridotte, pari a 100 mq. in Liguria e Valle d’Aosta.

Il totale delle abitazioni censite negli archivi catastali di proprietà di persone fisiche e non è 35.246.379 al 31.12.2020.

Il valore

Il patrimonio abitativo totale italiano (di persone fisiche e non) comprensivo delle relative pertinenze vale nel 2020 complessivamente  5.847,1 miliardi di euro, poco meno del 2019 (5.906,1 miliardi di euro).

Il patrimonio residenziale complessivo ha un valore pari a 3,5 volte il PIL nazionale.

Un’abitazione vale mediamente nel 2020 circa 156 mila € con valore unitario di 1.345 €/mq., in leggera diminuzione rispetto ai dati del 2019.

Il mercato della locazione

Nel 2021 il 20% delle famiglie italiane secondo l’ISTAT risiedevano in abitazioni locate, il 71% era proprietario dell’abitazione dove viveva, il restante 9% disponeva dell’abitazione in usufrutto o a titolo gratuito.

Tra le famiglie meno abbienti il titolo di godimento più diffuso di un alloggio è il contratto di locazione e nel 2022 l’ISTAT ci dice che l’indice di povertà assoluta  è maggiore proprio tra le famiglie che vivono in affitto.

Segno evidente che il prezzo dell’alloggio, tra l’altro in un mercato nel quale il canone di locazione ha avuto un aumento del 16% tra il 2010 e il 2021, è impattante sul reddito disponibile a fronte di un mercato del lavoro invece stagnante nell’ultimo decennio.

L’Agenzia ha preso in esame i dati dichiarati dai contribuenti proprietari ai fini IRPEF (anno d’imposta 2020): le abitazioni locate sono 3.617.108.

Se però si considera che il numero delle abitazioni di proprietà di persone fisiche risultanti dagli archivi catastali è 32.700.428, ci si rende conto il dato a disposizione e analizzato sia decisamente parziale.

La superficie media delle abitazioni locate nel 2020 è pari a 95 mq. con un rendimento lordo medio a livello nazionale del 4,4% e IMU media versata dai proprietari degli immobili locati pari a 733 euro che, sottratta al valore del rendimento annuo lordo, indica un rendimento netto del 3,9%.

Le vendite

I dati del 2020 segnano un netto calo delle abitazioni compravendute che scendono dell’8% rispetto al precedente anno.

Il dato però di maggior evidenza è che si interrompe il trend di crescita che durava senza interruzione dal 2014 con un tasso medio intorno al 7,5% annuo.

Dopo 7 anni la crescita si arresta. La maggior contrazione è nel Sud del Paese e Isole, mentre minore è al Nord.

Si è venduto di meno nel comuni capoluogo e di più in quelli non capoluogo.

Crollo delle vendite di abitazioni a Milano con un meno 17,6% rispetto al 2019. Unico elemento in controtendenza l’aumento della superficie media per unità abitativa rispetto al 2019 che, per il 2020, è di 107,5 mq.

In controtendenza anche la vendita delle pertinenze (box e posti auto) che segna un aumento nel 2020 del 10,2%.

Scendono anche gli acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in calo del 4,8% rispetto al 2019.

Sale però il capitale medio finanziato con il mutuo ipotecario che si attesta a 131.500 euro, maggiore di 4.000 euro rispetto al 2019. Rata media del mutuo 580,00 euro per il 2020.

Gli effetti del Superbonus 110

L’agevolazione fiscale introdotta dal dl 34/2020 (Decreto Rilancio) e ora rivista dal dl n. 11/2023 che ha ridotto l’aliquota di detrazione al 90% ha fatto registrare soprattutto una crescita del settore delle costruzioni e di tutte le attività produttive a questo collegate.

Meno impatto ha avuto invece sull’intera economia del Paese. Secondo il monitoraggio effettuato dall’ENEA cui per legge occorre comunicare le spese agevolabili entro 90 giorni dal termine dei lavori, gli interventi incentivati al 31.3.2023 erano 403,8 mila con Lombardia al primo posto per lavori avviati seguita poi da Veneto e Emila Romagna.

Comunque la fruizione delle agevolazioni fiscali è stata superiore alle attese e questo ha portato anche maggior oneri non previsti e quindi uno scostamento di finanza pubblica.

Se da un lato l’incentivo ha avuto un effetto espansivo sulla produzione e occupazione collegata al settore, dall’altro ha determinato un significativo incremento del disavanzo pubblico. 

Marta Serpolla