Affitti concordati: assistenza e attestazione dei sindacati

Nelle locazioni abitative a canone concordato è obbligatorio dal  2017 il “timbro” dei sindacati. Vediamo modalità e finalità dell’adempimento.

Il ruolo dei sindacati. Con il dm 16.1.2017 le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori entrano a pieno titolo nelle locazioni abitative a canone concordato. Si tratta di contratti di locazione con durata diversa e minore (3+2) rispetto a quella ordinaria fissata dalla legge (4+4) per i quali i sindacati, attraverso accordi locali conclusi su base territoriale, individuano in base alla zona dell’immobile e le sue caratteristiche oggettive la forbice, tra minimo e massimo, del canone che le parti possono concordare. Nella definizione di questo canone effettivo tra minimo e massimo intervengono i sindacati della proprietà e degli inquilini. Vediamo come.

Contratto assistito. Ciascuna delle parti, quindi locatore e conduttore, nella conclusione del contratto di locazione possono richiedere di essere assistite dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Su base volontaria quindi ciascuno dei contraenti può chiedere di essere assistito nella stipula del contratto. Con questa modalità una sola organizzazione, della proprietà o degli inquilini a seconda di chi tra locatore o conduttore ne richiede l’intervento, partecipa alla trattativa e conclusione della locazione apponendo poi all’esito il proprio timbro sul contratto. Di regola risulta l’intervento del sindacato anche dal testo del contratto. La assistenza del sindacato basta da sola a garantire che il contratto concluso sia conforme alle regole fissate dall’accordo territoriale. Il sindacato interviene quindi in questo caso nella genesi del contratto e ne assicura la rispondenza all’accordo sindacale locale sottoscritto dai sindacati.

Contratto attestato. Il dm. 16.1.2017 fissa anche una ulteriore modalità di intervento dei sindacati. Per il contratto non assistito l’alternativa è la attestazione. In questo secondo caso le parti, da sole o tramite un qualche intermediario qualificato (spesso le agenzie immobiliari), hanno già concluso il contratto e trovato l’accordo sul canone. Qui l’attività dei sindacati diventa di controllo prima e poi di certificazione. Attraverso la attestazione a firma di almeno uno dei sindacati tra quello dei proprietari o degli inquilini viene accertata la rispondenza del contratto già firmato rispetto al contenuto normativo e economico dell’accordo territoriale.  La attestazione serve quindi a certificare quella conformità che per il contratto assistito va de plano con  l’intervento dei sindacati nella conclusione del contratto. In questo caso il sindacato rilascia un documento distinto dal contratto contenente, secondo quanto dichiarato dalle parti nel contratto già firmato, la certificazione di rispondenza. Di solito agli accordi territoriali prevedono un modello-tipo di attestazione.

La responsabilità. Il sindacato assume la responsabilità della conformità del contratto assistito o attestato all’accordo territoriale. Una responsabilità che prima di tutto è dovuta al proprio assistito, inquilino o proprietario, per la rappresentanza tipica di ogni attività sindacale. Con il dm però si va oltre quando afferma che la responsabilità viene assunta anche “con riguardo alle agevolazioni fiscali”. I contratti a canone concordato beneficiano infatti di diverse agevolazioni fiscali, per locatore e conduttore, individuate dallo stesso dm 16.1.2017 e la responsabilità del sindacato si estende anche alla sussistenza delle condizioni per questi benefici.

Agenzia delle Entrate. Con risoluzione n. 31/E del 2018 la Agenzia delle Entrate ha chiarito che al fine di poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato non assistiti, l’acquisizione della attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni di legge. La attestazione diventa quindi obbligatoria. L’Agenzia delle Entrate non ha ritenuto necessaria l’acquisizione della attestazione al momento della registrazione del contratto ma se fosse allegata ha precisato essere esente da imposta di registro e di bollo.

Marta Serpolla